「注文住宅の価格っていくらくらいなんだろう?」
「物価が上がってるから相場も変わってるのかしら?」
人生最大の買い物とも言える注文住宅の価格や相場について調べている方はたくさんいることでしょう。
残念ながら注文住宅の価格の推移は上昇トレンドにあり、これから劇的に安くなる見込みは少ないものと思われます。
そのため、「いつか注文住宅を買うなら、価格が安いうちに、早めに準備しておいたほうがよい」と言えるでしょう。
そこで今回の記事では、注文住宅について検討している方向けに、価格や相場などについて徹底解説していきます。
注文住宅の価格の内訳

注文住宅の価格は、支払い手続きと支払いタイミングの段階ごとに発生する費用があります。
注文住宅の価格の内訳を順に解説します。
価格の構成
注文住宅の価格は、土地の購入時、建物の建築時のふたつのタイミングで支払う価格から成り立っています。
さらに、支払い方も頭金と住宅ローンのふたつがあります。
土地の購入時
土地を所有していない場合、土地の購入費用が発生します。
土地の購入費用の内訳を以下にまとめました。
- 手付金
- 購入物件の残代金
- 購入諸費用
手付金は、土地購入時に自己資金で最初に支払う金額です。
物件価格の5%~10%が金額の目安になります。
購入物件の残代金は、物件価格から手付金と住宅ローン借入金を差し引いた、自己資金で支払う金額です。
購入諸費用とは、印紙代や仲介手数料の半金が該当します。
金額の目安としては、土地代金+家の工事費用の6%~10%です。
ただし、土地の条件や建築工事のスケジュール、住宅ローンの借り方によって金額は変動します。
土地の購入で発生する費用に関しては、ハウスメーカーへ返済スケジュールや資金計画が相談できることも多いです。
相談しながら土地探しや資金計画立案ができるハウスメーカーを選ぶのも良いでしょう。
建物の建築時
建物の建築にかかる費用は、見積もり時、工事契約時、着工時、上棟時、引き渡し前まで、引き渡し時の6つのタイミングで発生します。
以下に費用が発生するタイミングごとの内訳をまとめました。
費用が発生するタイミング | 費用の内訳 |
見積もり時 | ・地盤調査費用 ・地盤改良工事費用(必要に応じて) |
工事契約時 | ・工事契約金 ・建築確認申請費 |
着工時 | ・着工金 ・地鎮祭費用 |
上棟時 | ・中間金 ・上棟式費用 |
引き渡し前まで | ・ローン借入費用(事務手数料・保証料、必要に応じてつなぎ融資など) ・火災保険料 ・地震保険料 ・税金 など |
引き渡し時 | ・建築費の残代金 ・建物の登記費用(不動産登記・抵当権設定登記時に必要な登録免許税など) |
頭金
頭金とは、住宅の購入時に自己資金で先に支払う代金の一部です。
頭金を支払わず、住宅の費用すべてを住宅ローンで借り入れる「フルローン」も可能ですが、頭金を支払っておくことで月々の返済金額が減り、負担が軽減できます。
また、頭金を支払っておくと住宅ローンの審査が通りやすい傾向にあることも覚えておきましょう。
一般的に、頭金の目安は住宅金額の2割程度です。
ただし、購入する物件の種類や自己資金の予算によって、支払える頭金の金額は異なります。
住宅ローン
住宅の購入金額総額から頭金を引いた金額は、住宅ローンで融資を受けて返済していきます。
住宅ローンで借り入れる金額は頭金の有無や返済期間、住宅の総額によっても変動します。
住宅ローンの借り入れについても相談できるハウスメーカーがあるので、相談しながら資金計画を立てましょう。
注文住宅の本体価格(うわもの)と総額の違いは?

注文住宅の価格は、建物そのものに発生する本体価格と、それ以外の金額から構成されています。
建物の本体価格は、土地の上に建てるものという意味の「うわもの」と言われることも多いです。
注文住宅の本体価格と深く関わりがあるのが「坪単価」ですが、坪単価には注文住宅の本体価格は含まれるものの、それ以外の費用は含まれません。
注文住宅の価格や予算を決める上で知っておくべき、坪単価について解説します。
坪単価とは
坪単価とは、建物の本体価格を延床面積(坪)で割って算出した金額です。
建物を建てる際の1坪(約3.3㎡)あたりの建築費を表しています。
坪単価は注文住宅づくりの際に、費用の目安となる数値として活用されます。
ただし、坪単価は注文住宅すべての費用が含まれているわけではありません。
坪単価に含まれるもの、含まれないものを理解しておくことで、注文住宅の相場や予算の把握につながります。
坪単価に含まれるもの
坪単価に含まれるのが、建物の本体建築で発生する本体工事費です。
本体工事費とは、以下のような建物の構造部分や内外装、設備などで発生する費用を指します。
- 仮設工事
- 基礎工事
- 木工事
- 屋根・板金工事
- 外装工事
- 内装工事
- ガラスサッシ工事
- タイル・左官工事
- 断熱・気密工事
- 木製建具工事
- 金物工事
- 電気・水道工事
- 配管工事
- 空調工事
- 防腐/防蟻処理工事
- 住宅機器/設備の設置工事
- 内装仕上げ工事
- 設計料
本体工事費は、住まいの総費用の約70%以上が相場です。
ただし、工事費の中でもどこまで本体工事費に含まれるかは依頼するハウスメーカーによって異なります。
注文住宅づくりの際には、本体工事費に含まれている工事の内容を理解しておくことで、全体的な相場の把握につながるでしょう。
坪単価に含まれないもの
坪単価に含まれないのが、「付帯工事費」と「その他の費用」です。
付帯工事費とは、本体工事費以外で発生する工事費用のことです。
住まいの総費用の20〜25%が目安となります。
その他の費用とは、土地や建物への工事費以外で発生する費用のことです。
建物費用の10〜20%が相場の目安となります。
それぞれの費用の内訳を以下にまとめました。
坪単価に含まれない費用 | 費用の内訳 |
付帯工事費 | ・地盤調査/改良工事 ・解体/伐採工事 ・水道/ガスの引き込み工事 ・敷設工事 ・外構工事 ・造園工事 ・屋外電気工事 ・特殊設備工事 ・空調設備工事 ・照明器具工事 ・カーテン工事 ・設計料 |
その他の費用 | ・土地購入時の仲介手数料 ・建物の登記費用(登録免許税) ・印紙代 ・つなぎ融資費用 ・保証料など住宅ローン関連の手数料など ・火災保険料 ・固定資産税/都市計画税、不動産取得税といった税金 ・地鎮祭 /上棟式費用 ・その他費用(引っ越し費用、家具家電購入費用、近隣への挨拶費用など) |
平屋と2階建てはどっちのほうが、価格が高い?
面積や坪単価が同じでも、平屋と2階建ての場合、平屋のほうが価格が高くなります。
平屋のほうが価格が高くなる理由は、以下の通りです。
延床面積が小さくなるため
延床面積とは、住まいのすべての階の床面積を合計して算出した面積のことです。
平屋は、2階建てよりも延床面積が小さくなります。
坪単価は本体価格から延床面積で割ることで算出するため、延床面積が小さいほうが坪単価が高くなることになります。
2階建てはフロア数を増やせばその分延床面積を増やすことができますが、平屋は1階部分のみのため二階建てよりも延床面積を簡単に広げることができません。
結果、延床面積が小さい分、平屋のほうが坪単価が高くなるケースが多いのです。
基礎面積が大きいから
平屋は1階部分のワンフロアのみで、すべての生活空間が完結します。
そのため、広さが同じでも二階建てよりも1階部分にあたる基礎面積が大きくなります。
基礎面積が広ければ広いほど、基礎に使用する建材が多くなり基礎工事の費用が高くなるのが特徴です。
そのため、2階建てよりも基礎面積が広くなる平屋のほうが、価格が高くなります。
屋根に多くの建材を使用するから
平屋は2階建てよりも屋根部分の面積も広くなります。
その結果、屋根に使用する建材の量も増え、施工にも時間がかかることで価格が高くなります。
2階建てと3階建てはどっちのほうが、価格が高い?
2階建てと3階建てを比較すると、3階建てのほうが価格が高くなる傾向にあります。
3階建てのほうが2階建てよりも価格が高くなる理由を、以下にまとめました。
構造計算が必要なため
構造計算とは、安全性・機能性・経済性などを考慮し、住まいの計画が構造上適切であるかを算出することです。
具体的には許容応力度等計算、保有水平耐力計算、限界耐力計算などの方式によって算定されます。
一般的な木造2階建て住宅は、構造計算は免除されています。
その一方で、鉄筋コンクリート造の2階建ておよび木造3階建て住宅は、構造計算の算定結果を記した構造計算書の提出が義務付けられています。
また、構造計算に発生する費用の分だけ、2階建てよりも3階建てのほうが、価格が高くなります。
地盤改良が必要な場合が多い
3階建て住宅は2階建て住宅よりも建物全体の重量があります。
地盤の状態によっては、2階建て住宅は支えられても、3階建て住宅は支えられないこともあるでしょう。
地盤の状態に応じて、3階建て住宅を建設するときには地盤改良によって地盤の強度を高める必要があります。
地盤調査費に加えて、地盤改良工事が必要になったときには、その分費用は高くなります。
耐火・防火関連規定の適用が増える
2階建て住宅に比べて、3階建ては安全上の耐火・防火関連規定の適用が増えます。
立地環境や建物の構造によっては、2階建て住宅では必要のない仕様や設備が必要となる場合があるため、費用が高くなることもあります。

ところで、、、最近の日本だといろんなものが値上がりしてるじゃん。
やっぱり住宅関連の価格も値上がりは止まらないんだよね?

そのような予想をする方が大半ですよね。
家づくりの資材の多くは世界各地からの輸入品に頼っているので、円安が加速すると値上げせざるを得ませんからね。
あと、日本国内は慢性的な大工さん不足の影響で、人件費も高くなってるんですよね。

だよなあ。
前にウチの姉ちゃんに家づくりの相談したら「いずれ家を建てるなら情報収集だけでもとにかく急げ!」って、めちゃくちゃ説教されたんだよな(※実話)。


注文住宅と建売(分譲住宅)の価格差

注文住宅と建売(分譲住宅)の価格を比較した場合、土地の有無によって価格差が異なります。
注文住宅と建売住宅の価格について解説します。
結論:土地込みの総額は建売のほうが安い傾向にある
建物+土地の総額を比較すると、注文住宅よりも建売住宅のほうが安くなる傾向にあります。
なぜ建売のほうが安いのか?
土地が含まれている場合、注文住宅よりも建売住宅の方が安くなる理由には、以下のものがあげられます。
設計費が発生しないから
注文住宅は間取りを設計するため、建築家や設計士からのコンサルティングを受け、設計費が発生します。
建売住宅はあらかじめ間取りや仕様が決められているため、設計費が発生しない分価格は安くなります。
人件費が一定だから
注文住宅は特殊な間取りや工法、高品質な素材や特別なデザインなどを選ぶと、工程に時間がかかります。
その結果、営業時間が長くなり、人件費も高くなりがちです。
建売住宅は間取りや工法、仕様などもあらかじめ決められているため、基本的に人件費が増加することがありません。
材料を一括仕入れして経費を抑えているから
建売住宅は、あらかじめ同じデザインや間取り、工法、標準仕様を採用することで、材料や設備を一括仕入れすることができます。
その結果、住まいづくりで発生する経費を抑え、価格面に還元することが可能です。
建売住宅でも複数の設備や仕様から選択できる場合もありますが、注文住宅のように選択肢の幅はありません。
現場での作業を少なくしているから
建売住宅によっては、建物を途中まで工場で製造し、現場に移動して設置する方法を取っている場合もあります。
事前に工場で作業を進めることで、天候不良による工事の中断を防げます。
大幅な工程の超過を防ぐことで、現場の職人を確保する日数が計画的になり、人件費を増やさずに工事を進めることが可能です。
分譲住宅の場合土地を分割して販売するから
分譲住宅の場合、ハウスメーカーがある程度のまとまった広さのある土地を一括で購入します。
土地を分割し、建物を複数建てるため、分譲住宅はコストを抑えて販売が可能です。
また、建物の位置を土地全体から考えて設計できるため、敷地を残さず無駄なく販売できるのも、分譲住宅が安い理由といえます。
土地アリなら注文住宅に軍配が上がるケースも
建物を建てる土地を取得している場合、注文住宅の方が建売住宅よりも安くなることがあります。
たとえば三角の形をした土地や旗竿敷地といった『変形敷地』は、市場の相場よりも安くなる傾向にあります。
変形敷地を選んで注文住宅を建てることで、土地の取得費用を抑えて注文住宅づくりが実現します。
ただし、変形敷地の場合は立てられる住まいの形や間取り、面積に制限が出ます。
ハウスメーカーとしっかり相談をして、納得のいく住まいづくりを実現しましょう。
注文住宅の大手メーカーとローコスト住宅メーカーの価格差

注文住宅の場合、選んだハウスメーカーによって価格に差が出ます。
代表的な大手メーカーとローコスト住宅メーカーの注文住宅の価格帯を比較しました。
大手メーカーの例①:積水ハウスの注文住宅の価格帯
住宅性能4項目が最高等級など、すぐれた住宅性能を持つ住まいづくりを手掛けるのが「積水ハウス」です。
住宅性能だけでなく、見た目も重厚感や品格のある邸宅づくりが実現できます。
積水ハウスの注文住宅の坪単価の目安は55万~125万円、建築価格の目安は2,000万~8000万円となっています。
大手メーカーの例②:大和ハウスの注文住宅の価格帯
「大和ハウス」は日本ではじめてプレハブ住宅を建てたハウスメーカーです。
耐久性や耐震性の高い鉄骨住宅づくりに強みがあり、家を建てたあとのアフターフォローも充実しています。
大和ハウスの注文住宅の目安は90万円〜120万円、建築価格の目安は3000万〜10000万円以上です。
ローコスト住宅メーカーの例①:アイフルホームの注文住宅の価格帯
「アイフルホーム」は住宅設備メーカーであるLIXILが展開するハウスメーカーブランドです。
標準仕様の設備はすべてLIXIL製品が選べ、コストを抑えながらも耐震性や耐火性能の高い住まいや冷暖房効率を上げるパッシブエコの家を手掛けています。
アイフルホームの坪単価の目安は40万〜70万円、平均坪単価は50万円、建築価格の目安は1,800万〜3,500万円です。
ローコスト住宅メーカーの例②:アキュラホームの注文住宅の価格帯
「アキュラホーム」はコストパフォーマンスの良い住まいを手掛けるハウスメーカーです。
家造りのデータベースでコストコントロールを行ったり、全国の地域工務店へ直接施工依頼をしたりといったことで、コストカットをしながら良い住まいを実現しています。
アキュラホームの坪単価の目安は50万〜100万円、平均坪単価は55万円、建築価格の目安は2,000万~4,000万円です。
なぜピンキリの価格差があるのか?
ハウスメーカーによって、建てる住まいの価格には大きな差があります。
ハウスメーカー間で大きな価格差が発生する原因を順に解説します。
商談や打合せにかかる人数、時間の差
ハウスメーカーによって会社の規模が異なるため、人件費が住まいの価格に大きく影響します。
企業としての規模が大きいハウスメーカーは、建築設計士や施工管理者、営業担当者といった住まいづくりに多くの人が関わります。
そのため、商談や打ち合わせにも多くの人が関わり、時間も多く取る分人件費は高くなります。
小規模または中規模のハウスメーカーは、限られた人員の中で住まいづくりを行います。
住まいづくりに携わる人数も少なくなるため、その分だけ人件費は安くなります。
大手のハウスメーカーは商談や打ち合わせの回数や時間が多くなったり、多くの人が関わったりする分費用は高くなりますが、しっかり相談をしたり疑問点をいつでも聞けたりといったメリットがあります。
広告宣伝費の差
大手のハウスメーカーと中小規模のハウスメーカーでは、広告や宣伝にかける費用にも差があります。
大手のハウスメーカーは全国展開しているところも多く、住宅ブランドとしての地位を確立するためには全国的な認知度や知名度も必要です。
そのためテレビCMやラジオCMなどのマスメディアから、インターネット広告まで幅広く広告宣伝活動を行っています。
全国の住宅展示場にモデルハウスを展開していることも多く、建築費用や運営費用なども高くなります。
中小規模のハウスメーカーの場合、展開しているエリアを限定し地域密着型の事業を行っているところが多いです。
大手のハウスメーカーよりも広告宣伝を行う必要がない分だけ、コストを抑えた住まいづくりが実現します。
住宅性能の差
ハウスメーカーによって、建物に使用している資材や仕様、設備などの品質や住宅性能に差が出てきます。
大手のハウスメーカーは高い住宅性能やすぐれたデザインの住まいを建てるために、品質の高い資材を使ったり、多くの人員が必要な工法を採用したりしています。
すぐれた住宅性能を保つために、高価な資材や建材を導入しているため、住まいの費用は高くなる傾向にあります。
また大手ハウスメーカーは工法の複雑さから施工を施工会社や工務店などに依頼することも多く、仲介手数料が発生することも多いです。
中小規模のハウスメーカーは、住宅性能や資材、設備のランクを大手ハウスメーカーの住まいよりも下げていることもあります。
施工も自社でまかなえるため、仲介手数料や人件費などが発生しにくい分、住まいの価格を抑えられます。
注文住宅の価格の推移

注文住宅の価格は、高騰傾向が続いています。
国土交通省が公表している「建設工事費デフレーター」をもとに、2000年から2020年までの注文住宅の価格の推移を解説します。
2000年頃の注文住宅の価格
建設工事費デフレーターでは、2010年を基準「100」としています。
2000年頃の建築費の指数は87.1です。
1972年 の指数は34.6、1982年の指数は75.9、1992年の指数は90.1と20年の間で建築工事費は3倍近く高騰していますが、2000年には一旦下がり、若干の上昇が見えたのみです。
2010年頃の注文住宅の価格
2010年頃の建築工事費指数は100です。
2008年前半に建築工事費は上昇しましたが、後半のリーマンショック発生時に建築工事費は下がります。
2020年頃の注文住宅の価格
2020年入ると、注文住宅の価格は上昇傾向が続きます。
2022年の建築工事費指数は120まで上がります。
2020年と2022年の2年間の間で、建築工事費や注文住宅の価格は、約20%の上昇を記録しています。
今後、注文住宅の価格が上がる3つの要因

注文住宅の価格は、2024年現在でも上昇傾向が続いています。
今後も注文住宅の価格が上がり続ける、3つの要因を解説します。
職人さん不足による建築工事費の高騰
建設業界では少子高齢化による職人不足や現役職人の高齢化が進み、人件費の上昇を招いています。
多くの職人さんを確保するためには、給与を上げるなどの待遇を改善したり、多くの人材を雇って育成したりする必要があります。
その結果、人件費が高くなり、建築工事費を押し上げる要因となっています。
円安による建築資材費の高騰
日本は多くの建築資材を輸入に頼っています。
近年は円安の傾向が進行しているため、輸入コストが増加し、建築資材の価格上昇の原因となっています。
ほかにも建築資材を輸入に頼っていることで、木材の高騰(ウッドショック)や鉄の高騰(アイアンショック)、ロシアによるウクライナ進行の影響を受けての石油や天然ガスの不足なども、建築資材の価格上昇の背景にあります。
1000万円台の注文住宅はどんな家になる?
1000万円台の注文住宅は、コスト重視で建てたい人に選ばれる価格帯です。
建築費を抑えるために、凹凸が少なく、長方形や正方形といったシンプルな形状の住まいが多くなります。
住宅の形状をシンプルにすることで、外壁材や屋根などの材料費、足場代などを抑えられます。
1階と2階の床面積が同じ総2階建て、屋根はコストの低い切妻屋根や傾斜が1方向の片流れ屋根などが選ばれます。
間取りもシンプルで、内装もビニールクロスのように単価が安く施工日数の少ない素材が多く選ばれます。
ハウスメーカーによっては設計にかかる手間や日数を削減したり、設備や内装材、外壁材などを大量仕入れしたり、設計から現場管理まで自社内で行ったりといったコストカットの工夫を行っています。
一定の住宅性能を担保した1000万円台の住まいを建てることも可能です。
2000万円台の注文住宅はどんな家になる?
2000万円台の注文住宅は、お金をどこにかけるかによって異なってきます。
たとえば内装をシンプルなものにした分太陽光発電を導入する、設備は標準仕様でグレードが低いものにして、外壁タイルにするなど、重視したいポイントにお金をかけて、その分ほかのところのコストを抑えて住まいづくりを進めることも可能です。
ただし、注文住宅に対して要望や希望を次々に盛り込むと、予算オーバーにもなりやすい価格帯です。
ハウスメーカーと予算と要望の配分やバランスを考えながら住まいづくりを進める必要があります。
3000万円台の注文住宅はどんな家になる?
3000万円とは、全国各地で建設されている注文住宅の平均的な建築費用にあたります。
3000万円前半だと平均的なグレードと広さの家になります。
3000万円後半だと、設備や建築資材のグレードを高めることができるほか、家の大きさを広げることも可能です。
すべての希望を叶えることは難しいものの、ある程度の間取りや設備、デザインなどの希望通りに導入できるでしょう。
3000万円からは、漆喰や無垢材などの自然素材も選択肢となります。
内装材にこだわって外壁は安いものにするなど、2000万円台の住まいと同じく、重視したいポイントとバランスを取りながら住まいづくりを進めるのがおすすめです。
予算が増えた分できることも増えますが、できないことと折り合いをつけるために打ち合わせが増えたり、プラン決めに時間がかかったりもしやすくなります。
家族で優先順位やライフスタイルについて話し合いを設けて、住まいづくりに取り入れましょう。
4000万円以上の注文住宅はどんな家になる?
平均的な30〜40坪の住まいを建てる場合、建築価格4000万円台は予算に余裕を持って住まいづくりを進められます。
住まいの希望やこだわりを盛り込んでいくと4000万円以上となってしまうことも多いため、多くのプランが実現可能です。
中庭を作ったり、バルコニーを設けたりといった、凹凸が多く外壁面積が多くなる設計も可能となります。
室内の素材も自然素材にこだわったり、有名なブランドやメーカーの設備を持ち込んで設置したりといったことも可能です。
高級感のある外観や、最新設備を取り入れた住まいなども実現できます。
まだ家は建てるな!家づくりの順番を間違えて500万円損するところだった話

家づくりの記事を熱心に読んでくれてる人にだけ教えてあげたいことがあってさ。

なんでしょう?

2年前に注文住宅を買ったウチの姉ちゃんが「家づくりの順番を間違えて500万円損するところだった」って言ってたんだよね(※実話です)。

500万円の損失は痛いですね。
平均的な年収で1年働かないと得られない金額ですからね。

たしかに家づくりってトータルで何千万円の買い物だから、実際に「高級車1台分の失敗もある」って聞くと恐ろしくてさ。

逆に言うと、「家づくりの正しい手順」と「家づくりに役立つ制度」の2つさえ押さえておけば、失敗確率はゼロに近づけられますからね。
熱心にこの記事を読んでくださってる方には、家づくりで失敗してほしくないですね。

ウチの姉ちゃんは、契約直前に失敗に気づいてイチからやり直せたからよかったけどさ、気づかなかったら……

一年分の収入を失ってましたよね。


僕もこれから読みますね。

お前、読んでなかったのかよ!
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